Immobilie geerbt – so sollten Erben vorgehen

Der Tod einer nahestehenden Person ist ein trauriger Anlass, dennoch müssen sich Hinterbliebene auch um Organisatorisches kümmern. Dazu zählt einerseits natürlich die Beisetzung, andererseits aber auch die Verlassenschaft der verstorbenen Person. Vor allem die direkten Nachkommen erben in der Regel den Großteil der Verlassenschaft. Angenommen, das Erbe beinhaltet ein Haus – ein Fall, der sehr häufig auftritt: Was müssen Erben beachten und wie sollen sie dabei vorgehen?

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft
Im ersten Schritt ist es wichtig, abzuklären, ob man tatsächlich als Alleinerbe eingesetzt ist oder ob man lediglich Teil einer Erbengemeinschaft ist. Besonders bei Geschwistern ist das Modell der Erbengemeinschaft sehr gängig. Im besten Fall gelingt es den Erben eine einvernehmliche Lösung über das weitere Verfahren mit der Immobilie zu finden. Weil das Verwalten einer Erbengemeinschaft sehr komplex sein kann, soll sich dieser Artikel auf das Alleinerbe konzentrieren.
 
Behalten vs. verkaufen – was ist besser?
Ist man alleiniger Erbe einer Immobilie, kann man selbstständig entscheiden, was man mit dieser tun möchte: verkaufen, selbst bewohnen, vermieten? Eine pauschale Antwort auf diese Fragen gibt es nicht. Vielmehr empfiehlt es sich, die persönliche Entscheidung von verschiedenen Faktoren abhängig zu machen: Wie viel ist die Immobilie wert? Wie steht es um die eigene Liquidität oder Verschuldung? Müssen Arbeiten an der Immobilie durchgeführt werden?
Meist ist es ratsam, einen Experten zu Rate zu ziehen, um den genauen Wert des Hauses zu ermitteln. Außerdem sollte man prüfen, ob Hypotheken auf der Immobilie lasten. Ist das der Fall, ist ein Verkauf oft die beste Lösung. Idealerweise informiert man sich schon vor Antritt der Verlassenschaft über derartige Belastungen. Sind die Schulden so hoch, dass das Erbe zur finanziellen Belastung wird, kann es sogar sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen.
 
Entrümpeln und grundreinigen
Egal, ob man ein geerbtes Haus lieber verkaufen oder behalten möchte, sollte man es einer umfangreichen Reinigung unterziehen. Dabei ist es ratsam, Raum für Raum vorzugehen und alles zu sichten. Gerade in älteren Häusern finden sich dabei wahre Schätze. In Verstecken unter dem Parkett, hinter den Gardinen oder auf dem Dachboden sind Funde von Bargeld und Familienschmuck hierzulande nicht selten.
Derartige Fundstücke können für Angehörige ein großer Trost sein. Sie schärfen die Erinnerung an die verstorbene Person und haben oft einen hohen Gegenwert. Vor allem Goldschmuck lässt sich gut verkaufen – zum Beispiel online, indem man den Schmuck einschickt und schätzen lässt. Der Goldankauf Simply Way zeichnet sich durch faire Preise und eine unkomplizierte Abwicklung aus: mehr Informationen via simply-way.at/altgold-verkaufen.
Wurde das Haus entrümpelt, erkennt man meist erst das volle Potenzial der Räume. Ist eine umfangreiche Modernisierung notwendig? Kann man sich vorstellen, diese Räume selbst bald zu bewohnen? Auch im Falle eines Verkaufes sollte man das Gebäude grundreinigen. Dies erleichtert Interessenten die Entscheidungsfindung und sorgt somit für eine bessere Verhandlungsbasis in Hinblick auf den Preis.
 
Das gibt es bei der Steuer zu beachten
Schon seit 2008 gibt es in Österreich keine Erbschaftssteuer in dem Sinne mehr. Dennoch fällt beim Erben einer Immobilie eine Steuer an – die Grunderwerbsteuer, die für Kritiker des Modells dennoch als Erbschaftssteuer gilt. Diese wird fällig, wenn Erben nicht verkaufen, sondern selbst günstig wohnen möchten. Die Steuerlast ermittelt sich wie folgt:
Für die ersten 250.000€ Immobilienwert fällt eine Versteuerung von 0,5% an (ermäßigter Steuersatz). Im Wertbereich von 250.000€ bis 400.000€ wird eine Steuer von 2% fällig. Alles, was darüber hinausgeht, wird mit einem Steuersatz von 3,5% bewertet. Es handelt sich also um eine progressive Steuer.
 
Diese Steuer fällt beim Verkauf an
Wenn Erben eine Immobilie unmittelbar nach dem Verlassenschaftsverfahren verkaufen, kann die Grunderwerbsteuer direkt an die Käufer abgetreten werden. Dennoch müssen die Erben Geld an den Fiskus abtreten – die Immobilienertragssteuer. Durch die im Jahr 2012 bewertete Steuer soll die Differenz zwischen Immobilienerwerb und -verkauf – also der Gewinn – versteuert werden.
Bei der Bewertung findet entweder der Altfall (vor dem 31.03.2002 gekaufte Immobilien) oder der Neufall (nach dem 31.03.2002 gekaufte Immobilien) Anwendung. Ein Umgehen der Immobilienertragsteuer ist Erben möglich, die selbst mindestens fünf der zehn vergangenen Jahre darin gelebt haben – man nennt dies die „5-aus-10-Regelung“.