Klagenfurter Anwalt Michael Rainer: Tipps für Häuslbauer und rechtliche Fallstricke

Die positivere Zinslage und die Rückkehr der Bauwirtschaft sorgen dafür, dass jetzt wieder mehr Häuslbauer ihre Träume verwirklichen möchten. Doch: Wer heute baut, sollte sich fragen: „Welche wirtschaftlichen Risiken sind damit verbunden, die man durch Vorsorge vermeiden kann?“, so Rechtsanwalt Mag. Michael Rainer von TRRP Rechtsanwälte in Klagenfurt.

Der Kärntner Anwalt ist Experte für Familienrecht, Baurecht und Anwalt mehrerer Gemeinden. „Der Weg zum Eigenheim sollte gut geplant werden um böse Überraschungen zu vermeiden“, warnt Mag. Rainer insbesondere Paare in Lebensgemeinschaften. Darüber hinaus beleuchtet er die komplexen Herausforderungen, mit denen Gemeinden bei Grundstückswidmungen und Bauprojekten konfrontiert sind.
 

Viele Beziehungen scheitern. Was geschieht dann mit dem Eigenheim?

Mag. Michael Rainer: Die Vorstellung, ein Eigenheim würde eine Beziehung in der Krise stabilisieren, ist ein Trugschluss. Im Gegenteil. In der Regel gibt es finanzielle Verpflichtungen gegenüber der finanzierenden Bank. Oft ist einer der Partner nur schwer in der Lage den anderen Partner auszuzahlen und die finanziellen Verpflichtungen zu übernehmen. Mit dem Scheitern einer Beziehung, ob Ehe oder Lebensgemeinschaft, kann das Eigenheim so für die beiden Partner schnell zu einem „Mühlstein“ werden.

Wie sieht es aus, wenn das Eigenheim auf einem von einem Elternteil der beiden Ehegatten geschenkten Grundstück errichtet wird? Welche rechtlichen Herausforderungen könnten hier entstehen, besonders im Falle einer Trennung?

Mag. Rainer: Hier gibt es verschiedene Überlegungen. Es kommt darauf an, ob die Schwiegereltern das Grundstück beiden Ehegatten geschenkt haben oder nur einem Ehegatten. Im Falle der Auflösung der Ehe wird dies wertmäßig zu berücksichtigen sein. Aus Sicht der Schwiegereltern und deren Kind wäre es besser, wenn sie das Grundstück ihrem Kind schenken und dieses, sofern gewünscht, einen Anteil an den Ehepartner weiterschenkt. Dies ist zwar mit einem zusätzlichen Kostenaufwand verbunden, lohnt sich aber für das Kind im Fall der Scheidung, da in diesem Fall das Grundstück wertmäßig nur dem Kind zugerechnet wird und nicht beiden Ehegatten. Oder man vereinbart gleich eine faire Regelung für den Fall der Auflösung der Ehe. Das gilt natürlich auch, wenn die Ehegatten in einer den Schwiegereltern gehörigen Wohnung leben und diese zum Beispiel ausbauen. Auch hier sollten klare Regelungen vor dem Ausbau getroffen werden: wer bleibt, wer zieht aus, wer zahlt wen aus? Hälfteeigentum beider Ehegatten oder Alleineigentum nur eines Ehegatten kann aber auch im Ablebensfall eines Partners zu einem Thema werden. Im schlimmsten Fall könnten weitere Erben Ansprüche erheben. Stellen Sie sich vor, wenn die Liegenschaft einem Elternteil der Ehegatten gehört oder einer der Ehegatten Kinder aus einer vorehelichen Beziehung hat. Hier gibt es rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten, die dieses Risiko mindern.

Welche Herausforderungen sehen Sie für Paare in Lebensgemeinschaften, die ein Haus bauen möchten?

Mag. Rainer: Anders als im Familienrecht gelten hier die allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen des ABGB, vergleichbar mit zwei Fremden die gemeinsam ein Haus bauen. Wesentlich ist daher, dass Paare vor dem Grundstückskauf und Hausbau klare Vorstellungen darüber haben, was mit der Immobilie im Falle einer Aufhebung der Lebensgemeinschaft geschehen soll. Auch hier gibt es rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten und es gilt: wer bleibt, wer zieht aus, wer zahlt wen aus?
Rechtsanwalt Mag. Michael Rainer von TRRP Rechtsanwälte in Klagenfurt betont die Bedeutung der Risikovorsorge beim Bau. ‚Wer heute baut, sollte sich fragen: Welche wirtschaftlichen Risiken sind damit verbunden, die man durch Vorsorge vermeiden kann?"

Sollten Paare vor dem Grundstückskauf und Hausbau einen Vertrag errichten, um Folgen im Fall von Trennungen zu regeln?

Mag. Rainer: Natürlich gibt es den schönen Traum vom gemeinsamen Glück im Eigenheim, aber ein bisschen Realitätssinn schadet nicht und kann helfen. In der heutigen Zeit ist es vielleicht sogar ein Zeichen von Vernunft, alle Rechte und Pflichten schriftlich zu dokumentieren. Ein Vertrag z.B. zwischen Lebenspartnern kann helfen, die bösen Überraschungen zu minimieren und klare Verhältnisse zu schaffen, bevor das „Kind in den Brunnen gefallen ist“. In einer intakten Lebensgemeinschaft ist dieser Vertrag nur Papier, im Fall der Trennung allerdings wesentlich. Es kommt immer wieder vor, dass ein Partner finanziell mehr einbringt als der andere oder aber auch beispielsweise das Grundstück beisteuert. In einem Vertrag der die Rechtsfolgen einer Aufhebung der Lebensgemeinschaft hinsichtlich des Eigenheimes darstellt, werden diese Themenbereiche geregelt.

Welche Tipps würden Sie zukünftigen Häuslbauern mit auf den Weg geben, um rechtliche Stolpersteine zu umgehen?

Mag. Rainer: Mein wichtigster Rat ist, frühzeitig eine umfassende rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Klare Verträge und eine saubere Dokumentation sind unerlässlich. Und vor allem: Kommunikation ist der Schlüssel – nicht nur innerhalb des Paares, sondern auch zu allen beteiligten Parteien, wie Planern und Behörden.
Sie arbeiten auch mit Gemeinden zusammen. Welche Herausforderungen sehen Sie auf kommunaler Ebene aufgrund des Aufblühens der Bauwirtschaft?
Mag. Rainer: Gemeinden stehen vor der Herausforderung, immer umfangreichere Aufgaben zu bewältigen, aber auch Erwartungen von Bürgern zu berücksichtigen und gleichzeitig die raumordnungsrechtlichen Vorgaben einzuhalten. Gerade Bürgermeister werden als Baubehörde auch mit nicht erfüllbaren Wünschen konfrontiert.
 
Besonders im Zusammenhang mit der touristischen Nutzung von Liegenschaften gibt es ja teilweise kontroverse Diskussionen. Wie beurteilen Sie die Rolle der Gemeinden in diesem Bereich?

Mag. Rainer: Die Gemeinden haben eine große Verantwortung bei der Regelung der touristischen Nutzung von Liegenschaften. Bei touristischen Projekten geht es nicht nur um die wirtschaftlichen Interessen der Investoren, es sind auch die raumordnungsrechtlichen und baurechtlichen Vorgaben einzuhalten. Es ist wichtig, dass Gemeinden möglichst früh in die Planungsphase eingebunden werden und Investoren aufzeigen was geht und was nicht.
    
Immer wieder wird in Kärnten (wie aktuell am Wörthersee) über die touristische Nutzung von Objekten diskutiert. Wie sieht hier die rechtliche Lage aus?

Mag. Rainer: Die touristische Nutzung von Liegenschaften hat in den letzten Jahren zugenommen, besonders im Rahmen von Ferienwohnungen und -häusern. Hier spielt das Raumordnungsrecht und die damit verbundene widmungskonforme Nutzung von Grundstücken eine große Rolle. Investoren sollten sich frühzeitig über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren um nicht in Nutzungskonflikte zu geraten die bis zu einem Abrissbescheid führen können.

Foto: Thomas Hude