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Mietvertrag: Die wichtigsten Tipps für Mieter

Mietvertrag: Die wichtigsten Tipps für Mieter. Foto: fotolia.de

Worauf Mieter beim Vertragsabschluss achten sollten, erklären die Experten der Mietervereinigung.

Wie die Praxis der Mietervereinigung – der größten Mieterschutzorganisation Österreichs - zeigt, zahlt es sich aus, beim Abschluss eines Vertrages als Mieter vorsichtig zu sein. Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages akzeptieren Mieter, eine konkrete Wohnung zu bestimmten Bedingungen anzumieten. Generell sollten sich Mieter niemals auf mündliche Zusagen verlassen. Diese sind letztlich kaum zu beweisen.

Tipp der Mietervereinigung: Lassen Sie sich Zusagen wie das Benützungsrecht eines Gartens, Parkplatzes, Wasch- oder Hobbyraums, das Recht auf Tierhaltung etc. schriftlich bestätigen oder in den Mietvertrag aufnehmen.

Befristet oder unbefristet?
Generell können Mietverträge befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Befristet ist ein Mietverhältnis immer dann, wenn schon bei Mietvertragsabschluss das Ende der Mietdauer bestimmt ist und auch schriftlich angeführt wird.

Gilt das Mietrechtsgesetz?
Für Wohnungen, die ganz oder teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, muss ein befristeter Mietvertrag eine Mindestdauer von 3 Jahren haben - egal, ob es sich dabei um einen Haupt- oder Untermietvertrag handelt. Für welche Wohnungen gilt das MRG? Faustregel: Gebäude, deren Baubewilligung vor dem 30.06.1953 erteilt wurde, fallen voll unter das MRG. Für Ein- oder Zweifamilienhäuser gilt das MRG aber nicht - hier könnte auch eine kürzere Befristung vereinbart werden.

Hauptmiete oder Untermiete?
Prüfen Sie vor Vertragsabschluss immer, ob es sich um einen Hauptmietvertrag oder um einen Untermietvertrag handelt. Hauptmiete entsteht dann, wenn der

Mietvertrag
mit dem Eigentümer der Liegenschaft bzw. der Wohnung
mit dem Fruchtnießer der gesamten Liegenschaft oder eines Wohnungseigentumsobjekts oder
mit dem Generalmieter oder Pächter eines ganzen Hauses
abgeschlossen wird.

In allen anderen Fällen liegt Untermiete vor. Untermieter sind in vielerlei Hinsicht schlechter gestellt sind als Hauptmieter. Das Untermietverhältnis ist vom Hauptmietverhältnis abhängig. Wird der Hauptmietvertrag beendet, so müssen Sie auch als Untermieter die Wohnung verlassen.

Tipp der Mietervereinigung: Wer der Eigentümer ist, erfahren Sie im Grundbuch bei jedem Bezirksgericht. Einsicht ist für jeden möglich. Sie können dort auch einen Grundbuchauszug einholen.

Was kostet die Errichtung des Vertrages?
Bei Wohnungen, die voll unter das MRG fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern. Zulässig kann die Zahlung jedoch in allen anderen Wohnungen sein, die nicht oder nur teilweise dem MRG unterliegen.

Tipp der Mietervereinigung: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Anmietung genau. Machen Sie Fotos und fertigen Sie ein Übernahmeprotokoll an.

Wie hoch ist die Kaution?
Nach dem Abschluss eines Mietvertrages ist in der Regel auch eine Kaution zu bezahlen. Will der Vermieter eine Kaution verlangen, muss dies vertraglich vereinbart werden. Die Höhe ist dabei Vereinbarungssache. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten. Bis zu sechs Monatsmieten wären jedoch auch zulässig. In welcher Form die Kaution zu bezahlen ist, kann frei vereinbart werden.

Tipp der Mietervereinigung: Lassen Sie sich die Übergabe der Kaution schriftlich quittieren und/oder im Mietvertrag vermerken. Wenn Sie aus der Wohnung ausziehen, müssen Sie beweisen können, dass Sie eine Kaution übergeben haben und in welcher Höhe. Bei einer mündlichen Kautionsvereinbarung ist das nur sehr schwer nachweisbar.

Wie hoch ist die Provision des Maklers?
Der Makler hat erst dann Anspruch auf seine Provision, wenn der Mietvertrag zustande gekommen ist. Bei unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Mietverträgen stehen ihm zwei Monatsmieten zu. Bei auf drei Jahre befristeten Mietverträgen steht nur eine Monatsmiete zu. Ist der Makler gleichzeitig als Hausverwalter tätig, so darf er nur jeweils die Hälfte verlangen.

Wie hoch ist die Miete?
Die Gesamtmiete setzt sich üblicherweise aus dem Nettomietzins, dem Betriebskostenanteil und der Umsatzsteuer zusammen. Im klassischen Altbau (vor 1945 errichtet) und in öffentlich geförderten Neubauten besteht eine Beschränkung für Mieten. Im freifinanzierten Neubau darf die Miethöhe dagegen frei vereinbart werden.

Tipp der Mietervereinigung: Wenn Ihnen der Mietzins überhöht erscheint, können Sie diesen mit Hilfe unserer Mietrechtsexperten überprüfen lassen. Beachten Sie dabei aber die Fristen: Bei unbefristeten Verträgen muss binnen 3 Jahren ab Vertragsabschluss ein Verfahren eingeleitet werden, bei befristeten Verträgen endet diese Frist zur Überprüfung 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses. Versäumen Sie diese Fristen, kann die Höhe des Mietzinses nicht mehr überprüft werden.

Möbelmiete
Eine Möbelmiete muss ausdrücklich vereinbart werden. Es reicht nicht, dass die Einrichtungsgegenstände in der Wohnung vorhanden sind. Für sogenannte Ausstattungsmerkmale wie Abwasch oder Herd in der Küche kann keine Möbelmiete verrechnet werden. Weiters muss die Möbelmiete angemessen sein. Berechnet wird die Höhe auf Basis der Restnutzungsdauer der Möbel und einem Gewinnzuschlag für den Vermieter. Anders als bei der Miete und den Betriebskosten kommen bei einer Möbelmiete 20 Prozent Umsatzsteuer hinzu.

Weitere Infos finden Sie auf https://mietervereinigung.at

Foto: fotolia.de

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