Wie wird die Miete im Altbau berechnet? Woraus setzt sich der Mietzins zusammen?
Für Wohnungen in sogenannten „Altbauten“ ist die Höhe des Mietzinses gesetzlich geregelt. Ein Altbau im Sinne des Gesetzes ist ein Gebäude, das vor dem 1.7.1953 errichtet wurde. Auch bei Neuvermietungen von Wohnungen in Altbauten gilt das Richtwertgesetz. Ausgenommen sind Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Wohnungen, die größer als 130 Quadratmeter sind.
Wie wird der Richtwert berechnet?
Im Gesetz wird eine „Normwohnung“ definiert, für die ein bestimmter Hauptmietzins –der Richtwert – verlangt werden darf. Die Normwohnung entspricht einer Kategorie-A-Wohnung. Diese Normwohnung ist mind. 30 Quadratmeter groß, verfügt über WC, Bad, Vorraum, ein Zimmer und eine Küche sowie eine Zentralheizung.
Kommt der Richtwert zur Anwendung, dann gelten je nach Bundesland verschiedene Quadratmeter-Mietzinse. In Kärnten sind dies aktuell 6,53 Euro/Quadratmeter, in der Steiermark 7,70 Euro/Quadratmeter ( > Übersicht über indexierte Richtwerte und Kategoriemieten in Österreich).
Zu- und Abschläge
Neben diesem Richtwert sind diverse Zu- und Abschläge, etwa für Lage und Ausstattung der Wohnung, zu berücksichtigen. Ist der Mietvertrag (egal auf wie lange) befristet, ist ein Abschlag von 25 Prozent gesetzlich vorgesehen.
Beispiel Altbau-Wohnung in Kärnten, 70 Quadratmeter:
Richtwert (6,53) x Quadratmeter (70) = 457,10 Euro netto
Zuschlag für Aufzug (z.B. 0,49 Euro/Quadratmeter) x Quadratmeter = 34,30 Euro netto
Zuschlag für Balkon (bis +10%) = 45,71 Euro netto
Zwischensumme = 537,11 Euro netto
Abschlag für Befristung (-25%) = -134,28 Euro netto
Summe Nettomiete =402,83 Euro
10% Umsatzsteuer = 40,28 Euro
Miete inkl. Umsatzsteuer = 443,12 Euro
Betriebskosten netto (ca. 2,00 Euro/Quadratmeter) = 140,00 Euro
10% Umsatzsteuer = 14,00 Euro
Betriebskosten brutto = 154,00 Euro
Gesamtvorschreibung monatlich = 597,12 Euro brutto
Über einen eventuellen Lagezuschlag ( > Erklärung Lagezuschlag) hinaus hat der Gesetzgeber leider keinen fixen Katalog an Zuschlägen definiert. Vermieter sollen sich unter anderem an folgenden Punkten orientieren: An der Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes (zB. Hof-, Garten-, oder Straßenseite), der Ausstattung der Wohnung (zB. Balkon, Terrasse) und dem Erhaltungszustand des Hauses. In der Praxis ist es allerdings oft schwierig, zu entscheiden, ob Ab- oder Zuschläge korrekt berechnet wurden, weil im Gesetz keine fixen Sätze definiert sind, an denen sich Mieter bzw. Vermieter orientieren können.
Die Experten der Mietervereinigung können ihre Miethöhe im Rahmen einer Beratung überprüfen und klären über Chancen und Risiken eines Verfahrens auf.
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